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不再地蓋王石拿殺回產(chǎn)，房地房
發(fā)布時(shí)間：2026-10-15 13:45:26 來源：kiss電子煙購(gòu)買 6677599 作者：焦點(diǎn)
中房報(bào)記者 李葉丨北京報(bào)道
萬(wàn)科創(chuàng)始人王石再添新職務(wù)。拿地蓋房
9月28日，王石深圳深石城市更新有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新公司”）正式注冊(cè)成立，房地注冊(cè)資本1500萬(wàn)元，拿地蓋房注冊(cè)地落在深圳鹽田區(qū)小梅沙，王石王石出任董事長(zhǎng)，房地法定代表人為杜吉良。拿地蓋房
隨後，王石“王石回歸房地產(chǎn)”的房地標(biāo)題刷屏網(wǎng)絡(luò)。不過，拿地蓋房中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查閱工商信息發(fā)現(xiàn)，王石這家公司並沒有“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)”類表述，房地經(jīng)營(yíng)範(fàn)圍涵蓋商業(yè)綜合體管理、拿地蓋房旅遊開發(fā)策劃諮詢、王石酒店管理、房地物業(yè)管理、節(jié)能管理服務(wù)、非居住房地產(chǎn)租賃、住房租賃、以自有資金從事投資活動(dòng)。
“王石此時(shí)入場(chǎng)並不代表地產(chǎn)回暖、大佬回來抄底蓋樓。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜分析，該公司字號(hào)帶有 “城市更新”，經(jīng)營(yíng)範(fàn)圍涵蓋非居住房地產(chǎn)租賃、住房租賃、物業(yè)管理，但並未列入房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。這也劃定了核心業(yè)務(wù)邊界：不拿地、不預(yù)售、不背負(fù)開發(fā)貸，主打 “改造+運(yùn)營(yíng)+策劃+投資”的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。
自2017年交棒萬(wàn)科董事會(huì)主席後，王石在公眾視野裏逐漸褪去了“地產(chǎn)掌門人”的底色。如今75歲的他重新 “掛帥”，這位曾定義中國(guó)房地產(chǎn)上半場(chǎng)的老人，能否在存量時(shí)代掀起新的波瀾？
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“老麵孔”與“新公司”
除了王石本人外，新公司裏有不少萬(wàn)科老麵孔。
根據(jù)主要人員資料，杜吉良任法定代表人兼董事，董事還包括倪曉棟、周娟、薑浩，監(jiān)事為皇甫駿也。
杜吉良是“老萬(wàn)科”出身，最早從南通二建一線技術(shù)崗位起步，後加盟萬(wàn)科蘇南區(qū)域，紮根近十年，由基層土建工程師一路做到事業(yè)部總經(jīng)理。2021年，他跟隨王石核心團(tuán)隊(duì)創(chuàng)業(yè)，轉(zhuǎn)向產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理與存量盤活。
倪曉棟同樣是萬(wàn)科體係出身，曾任萬(wàn)科寧波區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人，後任綠地集團(tuán)九江公司副總經(jīng)理。2016年獨(dú)立創(chuàng)業(yè)，深耕資產(chǎn)管理、私募基金與產(chǎn)城投資，現(xiàn)任綠創(chuàng)集團(tuán)總裁、綠創(chuàng)金融董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。
薑浩在萬(wàn)科體係內(nèi)浸潤(rùn)超過二十年，2013年起轉(zhuǎn)型商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，曆任萬(wàn)科深圳商業(yè)管理公司總經(jīng)理、深圳萬(wàn)沙股份有限公司董事長(zhǎng)。
中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部副主任袁帥認(rèn)為，這套“個(gè)人IP+萬(wàn)科舊部+低碳標(biāo)簽”的組合，在當(dāng)下的城市更新賽道裏形成了極強(qiáng)的差異化競(jìng)爭(zhēng)力，行業(yè)內(nèi)很多同類平臺(tái)要麼隻有資金優(yōu)勢(shì)缺乏運(yùn)營(yíng)能力，要麼隻有基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)能力沒有獨(dú)特的價(jià)值標(biāo)簽，而王石的個(gè)人IP自帶全行業(yè)的關(guān)注度和信任度，跟隨他多年的萬(wàn)科舊部沉澱了數(shù)十年的片區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，再疊加已經(jīng)跑通的低碳社區(qū)改造成熟樣本，三者結(jié)合起來，剛好補(bǔ)上了當(dāng)下城市更新賽道裏“品牌+運(yùn)營(yíng)+特色價(jià)值”的稀缺拚?qǐng)D，走出了一條不同於傳統(tǒng)舊改開發(fā)商的新路徑。
據(jù)天眼查APP股權(quán)穿透，深圳深石共有5個(gè)股東，包括上海都心商業(yè)管理、深石管理諮詢、寧波綠創(chuàng)企業(yè)發(fā)展、江西華申產(chǎn)城企業(yè)管理、蘇州博信新投資發(fā)展，每家持股20%，王石通過深石管理諮詢間接持股約19.99%。
“從這家新平臺(tái)的股權(quán)架構(gòu)設(shè)計(jì)來看，采用多方平權(quán)的合夥模式，本質(zhì)上是把平臺(tái)定位成一個(gè)輕資產(chǎn)的資源聚合型運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，而非重資產(chǎn)的開發(fā)主體。”袁帥表示。
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選址的玄機(jī)
新公司注冊(cè)地選在深圳市鹽田區(qū)梅沙街道小梅沙村12號(hào)103，這並非隨機(jī)。
隔幾公裏的大梅沙，王石已經(jīng)深耕多年“生物圈三號(hào)”。2022年10月，萬(wàn)科中心碳中和實(shí)驗(yàn)園區(qū)一期改造完成，綠電占比從改造前的17%躍升至85%，建築能耗下降60%，每年二氧化碳減排量超過800噸。2024年，項(xiàng)目從單體園區(qū)升級(jí)到覆蓋大梅沙3.2平方公裏的2.0版本，覆蓋約兩萬(wàn)常住居民，計(jì)劃2028年底削減40%碳排放。王石本人設(shè)想的推廣路徑是：先做樣板，再輸出諮詢、規(guī)劃、施工、運(yùn)營(yíng)能力，“我就是碳中和社區(qū)的麥肯錫”。
順著“生物圈三號(hào)”已有的能力線，柏文喜判斷新公司未來項(xiàng)目類型大概率落在四類存量場(chǎng)景：文旅商業(yè)街區(qū)/濱海綜合體運(yùn)營(yíng)；老舊街區(qū)/廠區(qū)/社區(qū)微改造；零碳社區(qū)/園區(qū)運(yùn)營(yíng)；存量低效資產(chǎn)盤活。
袁帥認(rèn)為，這套經(jīng)過真實(shí)項(xiàng)目驗(yàn)證的低碳改造能力，“恰好契合當(dāng)下城市更新從大拆大建轉(zhuǎn)向精細(xì)化綠色煥新的行業(yè)趨勢(shì)，能讓新平臺(tái)在一眾傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商中快速建立起技術(shù)辨識(shí)度”。他進(jìn)一步表示，王石積累多年的跨領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)資源覆蓋文旅、商業(yè)、酒店、綠色金融等城市更新核心配套板塊，“能在項(xiàng)目落地時(shí)快速完成產(chǎn)業(yè)內(nèi)容的導(dǎo)入，避免很多存量改造項(xiàng)目陷入‘改完硬件卻填不滿內(nèi)容’的尷尬困境”。
柏文喜也坦言，深石係同時(shí)握有碳中和、運(yùn)動(dòng)健康、綠色金融三條線，能把“改造—運(yùn)營(yíng)—REITs 退出”串起來。他同時(shí)提醒，“生物圈三號(hào)”目前仍是樣板階段，規(guī)模化複製和穩(wěn)定盈利還沒完全跑通，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是“先發(fā)認(rèn)知”，不是“已驗(yàn)證的現(xiàn)金流”。
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行業(yè)邏輯已切換
“王石此時(shí)入局城市更新賽道，是在行業(yè)邏輯切換的臨界點(diǎn)完成的一次精準(zhǔn)卡位。”袁帥表示。
2026年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》（國(guó)發(fā)〔2026〕12號(hào)），明確中國(guó)城市發(fā)展已由大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)入以存量提質(zhì)增效為主的階段。規(guī)劃提出，“十五五”期間將改造城鎮(zhèn)危舊房50萬(wàn)套（間）、城中村4000個(gè)，改造城市地下管網(wǎng)36.5萬(wàn)公裏。
與此同時(shí)，2026年中央預(yù)算內(nèi)投資城市更新專項(xiàng)安排970億元，超長(zhǎng)期特別國(guó)債安排1600億元支持城市地下管網(wǎng)改造，合計(jì)2570億元。金融監(jiān)管總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《城市更新項(xiàng)目貸款管理辦法（試行）》（金規(guī)〔2026〕7號(hào)），首次為城市更新項(xiàng)目貸款設(shè)立專門品種並明確準(zhǔn)入與風(fēng)控規(guī)則。證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)於資本市場(chǎng)支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》，明確支持符合條件的城市更新項(xiàng)目發(fā)行REITs，或作為擴(kuò)募資產(chǎn)裝入已上市REITs。
“王石的時(shí)間窗口選得很準(zhǔn)，錢、政策、退出通道第一次同步打開。”柏文喜判斷。
袁帥認(rèn)為，過去城市更新項(xiàng)目最大的痛點(diǎn)就是資金投入後缺乏順暢的退出路徑，社會(huì)資本很難有長(zhǎng)期參與的動(dòng)力，而當(dāng)下政策端已經(jīng)把存量資產(chǎn)改造的投資、運(yùn)營(yíng)、退出的完整鏈條徹底打通，行業(yè)不再依賴過去大拆大建的高杠桿開發(fā)邏輯，轉(zhuǎn)而比拚精細(xì)化運(yùn)營(yíng)帶來的長(zhǎng)期現(xiàn)金流價(jià)值，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)進(jìn)場(chǎng)，剛好踩中了行業(yè)新舊範(fàn)式切換的最有利位置。
柏文喜稱，地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)來源已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，由過去土地增值差價(jià)，轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)溢價(jià)、低碳改造補(bǔ)貼、REITs退出收益。業(yè)內(nèi)能夠同時(shí)串聯(lián)政企對(duì)接、低碳技術(shù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、資本退出的從業(yè)者並不多，王石是其中代表。
“新公司更像是一支‘碳中和+城市更新’的輕資產(chǎn)操盤隊(duì)，不是第二個(gè)萬(wàn)科，也不是來拿地蓋房的。它的成敗，並不取決於王石的個(gè)人IP光環(huán)，核心考驗(yàn)在於，能否把生物圈三號(hào)的示範(fàn)案例，打磨成一套可對(duì)外複製、能夠穩(wěn)定盈利的商業(yè)模式。”
截至目前，該公司剛完成工商注冊(cè)，尚無(wú)對(duì)外落地項(xiàng)目，後續(xù)業(yè)務(wù)進(jìn)展仍有待觀察。
來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
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